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【光明网】陈彦斌 、陈小亮等:重构地方政府激励机制才能真正构建起房价调控长效机制
发布日期:2018-12-07

自2016年以来,建立住房价格监管长效机制的呼声空前高涨。 2016年12月召开的中央经济工作会议,2017年政府工作报告,2017年12月召开的中央经济工作会议,2018年政府工作报告。此类重要会议和文件要求建立长期机制。房地产市场稳定健康发展加快。建立长期机制的原因是2016年上半年一线和一些热点二线城市飙升,根本原因是中央政府实施了多轮房屋过去十年的价格监管,但效果普遍较差。 。有鉴于此,中央政府正在转变思路,构建长效机制,从制度层面促进房地产业的健康发展。控制住房价格是房地产长期机制的核心任务。事实上,早在十多年前,住房和城乡建设部就提出建立房地产长效机制,政府工作报告和政治局会议多次提到。但是,从目前房价调控长效机制的构建来看,没有取得实质性进展。

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有许多研究试图探讨中央政府控制住房价格无效的原因,并且难以确定房价调控的长期机制。有四个代表性的观点。首先,中央政府的监管目标在促进增长和控制住房价格之间经常发生变化,导致中央政府对房价的控制缺乏连续性和“动态不一致陷阱”。第二,过去,中央政府对房价政策的控制主要集中在需求侧监管上,而忽视供给方的监管,只能在短期内抑制需求而不从根本上解决住房供需矛盾,因此姑息治疗不是治愈方法。三,投资和投机性住房需求导致房价上涨,加上经济适用房供应不足,中低收入人群的住房需求被挤入商品住房市场,进一步加强了房价上涨的预期,从而减弱控制效果。第四,以前的监管政策主要是行政手段,缺乏法律手段。地方政府很容易逃避和解决中央政府的监管政策。

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以上四个原因对中央政府房价调控政策的最终效果有一定的影响,但更重要的原因是地方政府缺乏实施中央政府控制房价政策的动力,这使得中央政府降落。具体而言,房价上涨不仅可以刺激经济增长,还可以为地方政府带来可观的土地出让金,税收和土地抵押贷款,为地方政府提供“金融项目和投资”,从而使房价上涨。这对地方政府至关重要。在实践中,地方政府经常试图规避中央政府的信贷,土地,税收和其他住房价格控制政策。如果地方政府不执行中央政府的房价控制政策,即使中央政府的政策是连续稳定的,即使中央政府出台供给方监管政策,也需要增加经济适用房的供应,等等法律政策而不是行政手段。最终,这些政策也难以实施。

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鉴于此,笔者构建了以中央政府为主体,地方政府为代理人的委托 - 代理模型,包括促进增长和控制住房价格这两项任务。从理论层面,论述了地方政府激励机制和激励机制的缺失。结构对控制住房价格影响的影响。理论研究结果表明,中央政府难以有效控制住房价格的主要逻辑是,过去中央政府对地方政府的评估主要集中在经济增长上,而对房价的控制却鲜有提及。因此,地方政府缺乏控制住房价格的动力。此外,房地产具有强大的经济增长效应,地方政府不仅没有动力控制住房价格,而且还通过大力发展房地产来刺激经济增长,最终导致中央控制住房价格政策难以实施。在这种情况下,地方政府为房地产业划拨了太多资源,导致房价高涨。此外,当经济面临更严重的下行压力时,中央政府本身缺乏控制房价的动力,导致其房价控制政策缺乏连续性和可信度,这进一步削弱了地方政府控制住房的动力价格。进一步的研究可以发现,如果房价增长率包含在中央政府的评估体系中,而地方政府直接负责控制住房价格,那么地方政府将减少分配给房地产部门的资源并增加分配的资源。对实体经济的改善。控制住房价格的影响。

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在新时期,中国经济已从“高速增长阶段”转向“高质量发展阶段”。中央政府不再强调经济增长率,而是更加关注经济增长质量,旨在提高人们的幸福感和幸福感。更加注重防止房价上涨带来的社会成本。不仅如此,四个一线城市和一些热销二线城市的房价已经处于较高水平,甚至存在泡沫风险。因此,房价上涨的社会成本将大于过去,这使得中央政府需要评估房价。大大改善。此外,在评估房价的过程中,我们需要注意以下两个关键问题。

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首先,在制定房价评估计划时,中央政府应坚持“争城”的战略思想,实行“明确的房价评估指标+明确的问责机制+严格的惩罚机制”。

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近年来,房价增长不再是国家现象,但具有明显的“差异化”特征。因此,当中央政府制定评估房价增长率的计划时,采用“一刀切”的方法是不合适的。由于城市政策。“中央政府的重要文件,如2017年和2018年的政府工作报告已明确表示”城市必须实施“和”不同的规定“。但是,如何实施”街头政策“仍然作者认为,每个城市的价格上涨率可以通过“价格 - 收入比”来逆转,每个城市的房价评估计划可以相应制定,以便更好地进行。实施“作为城市政策”的战略构想。

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澄清住房价格评估的目标很重要,但仅在未经严格评估的情况下公布住房价格评估目标是不可接受的。此前,中央政府已要求地方政府制定房价目标。虽然大多数城市根据需要制定并公布了目标值,但结果并不理想。以2011年初为例,全国657个城市多达608个城市公布了年度新房价控制目标,但这并没有达到控制住房价格的目标。原因是中央政府没有进行严格的评估。即使地方政府未能实现其目标,也不会受到严厉惩罚。因此,很难实现地方政府发布的房价增长目标值。要真正实现房价评估的目标,就要引入“明确的房价评估指标+明确的问责机制+严格的惩罚机制”的配套方案。

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其次,仅仅评估房价增长率是不够的。房价调控独立于宏观调控,以确保中央政府控制房价政策的稳定性和可信度,从而真正构建房价调控的长效机制。

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基于构建的理论模型,作者发现即使中央政府将房价纳入评估体系,其最优评估强度也会随着宏观经济波动而调整。在经济繁荣时期,应加强房价的最优评估强度,在经济低迷时期,房价的最优评估强度应相应减弱。这意味着,一旦中央政府与地方政府之间出现多期重复博弈,中央政府将面临房价最优评估的“动态不一致陷阱”,从而削弱中央政府评估的有效性。房价。因此,简单地将房价纳入地方政府的评估体系并不能解决中央政府对房价控制缺乏连续性和可信度的问题。规范住房价格的需要与宏观经济监管无关。在这方面,我们可以从中央银行控制价格的经验中获得启发。发达国家央行之所以能够在过去十年或二十年内成功控制价格,通胀目标已不可或缺。除此之外,还有另一个重要因素,即这些国家的中央银行的独立性已经显着提高,使其货币制定政策可以独立于政府增长政策的制定,然后控制价格而不是增长是货币政策的首要目标。有鉴于此,当中央政府控制住房价格时,需要改变以往房价调控从属于宏观调控的局面。只有这样,我们才能建立住房价格监管的长效机制。

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注:本文作者是陈晓亮,李三喜,陈彦斌。本文的核心观点选自2018年第11期《中国工业经济》的作者论文《地方政府激励机制重构与房价调控长效机制建设》。

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原文链接:http://economy.gmw.cn/xinxi/2018-12/07/content_32124861.htm

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